北京西城区确定实施多校划片 天价学区房会降价吗

近日，北京西城区确定实施多校划片的消息一出，唱衰学区房的声音不绝于耳。事实真的如此吗？家长、中介、业主都怎么想？
多校划片，为何导致学区房被唱衰？
北京市西城区公布的2020年义务教育阶段入学工作的实施意见中，有两点特别值得关注：
1、自2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。
2、自2020年起，西城区将对适龄儿童入学登记地址及就读学校实施记录，自该房产地址用于登记入学之年起，原则上六年内只提供一个登记入学学位(符合国家生育政策的除外)。
这两点被认为是北京西城区学区房降温的关键，为什么呢？
与“多校划片”相对应的是“单校划片”，即一所小学对应固定的片区，小学对应直升的中学。也就是说，只要家长购买一套学区房，就可以锁定学区内的优质教育资源。
“多校划片”后，一个小区可能对应多所小学初中，锁定某所小学和某所中学的可能性就变小了。就算家长买了学区房，也不确定到底能不能上热点学校，大家全部打乱，电脑派位。
单日成交10套，学区房迎“限时抢购”
“北京西城区突施冷箭，学区房的膝盖中了一枪。”“风向变了，学区房要降温了。”“均价20万每平米，总价动辄千万，花这么大的代价，只为上一所重点小学？性价比太低了！”“学区房真的是交智商税吧？”
一方面，不少人认为投资学区房并不值得，没有学区房孩子也可以接受好的教育。也有人认为买不买学区房要看家庭承受能力，起码应该保证生活正常运转。
但另一方面，学区房的热度似乎只增不减。有消息显示，西城区新政发布后，北京丰汇园单日成交10套千万级学区房。据了解，丰汇园小区是被北京不少家长称为“宇宙中心小学”宏庙小学的对口小区。
“这几天看的人多，卖的也多，成交量还是蛮大的。”房地产中介张先生告诉作者，最近丰汇园小区便宜的房子基本所剩无几。他口中便宜的房子指总价未超过一千万元的房子。
“丰汇园的房子一直都是一千万元以上的，只有极个别70年代的房子有低于一千万元的。”张先生表示，有些客户想抓紧时间落户，如果过了7月份再买有可能便宜，但到时也只能按照新政策执行，那时再想让孩子百分百能上对口的宏庙小学就难了。
“这边一直对应宏庙小学，如果手里有现款，可以赶在7月31日的最后期限之前办理完所有手续。”
说好的学区房降温，为何不凉反烫？
作者以丰汇园某1室1厅的房子为例咨询中介，目前，该套房源挂出的价格为1065万元，面积为48㎡。在谈及价格时，中介表示只有10万元的谈判区间，“这个房子诚意出售，底价本来是1060万元，是本片区内很便宜的了。”
“西城学区房新政出来之后，中介疯狂打电话，业主也已经疯了，几天时间上了N多新房。”在北京西城区月坛南街拥有住房的王先生表示，近两天总有人打电话询问房屋是否出售。
对于是否会趁机出手的问题，王先生表示，自己并非炒房一族，现在并不着急用钱。“我不会哄抬价格，但是如果购房者出价太低，我肯定也不乐意。最近来咨询的人变多了，价格也没有往下压低，我身边有的人甚至还抬高价格出售。”
“最近西城市场的确起来了，而且是量价齐升。”中原地产首席分析师张大伟表示，西城区的政策给了窗口期，距离当下还有3个月，按照正常二手房交易来说，时间非常宽裕，即使贷款，放款周期也是足够卖房买房的一个周期。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，因为现在政策还未生效，现在买的学区房可能还比较确定对口的学校，而之后入手就会很难确定，“所以在政策还没落地的时候，加快上车，就出现了交易比较热的现象。”
7月过后，学区房会凉凉吗？
“房价本身来讲，由于政策落地肯定会降温，但也不会明显降温。”严跃进在点评7月31日后北京西城区学区房价格的走势时分析，由于房子的地段优势还在，核心地段的价格还是比较坚挺，但肯定没有以前那么火爆。
张大伟认为，目前西城区政策向海淀看齐，2019年海淀的学区房没有凉，西城的也不会。
“对于西城的学区房来说，新政策影响肯定有，特别是对于少数最顶级的学校，短期肯定是利空，会影响价格下调3-5%左右。但对于区域内普通学校来说，反而是利好，因为学区名额不紧张。”张大伟分析。
还怀着孕的李小姐早早就考虑起了学区房的问题，她表示幼儿园还可以随便一些，但是到小学入学就一定要想办法，如果能东拼西凑买到学区房，还是会买。“否则我怕孩子一路念上去的学校都不好，想想都很焦虑，也不知道到时候的政策会不会变。”
“除了北京，其他地方的政策肯定是会跟进”，严跃进认为，“现在一些大城市的学校教育资源还是比较紧，对于学区房来说还是会有规范，来进一步促进教育资源的均衡和‘房住不炒’。”
但严跃进同时提醒，如果说所在学区普遍都是比较好的学校，也可能会有房地产中介拿出“买下这个房子可以入读周边这几个学校”等说辞，这会影响一些购房需求。