百城住宅库存同比连增12个月 房企降价促销压力大增

19日，上海易居房地产研究院发布100城住宅库存报告显示，截至2019年11月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为47359万平方米，环比增长1.9%，同比增长5.7%。值得一提的是，当前库存规模已呈现了连续12个月的正增长态势。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，一、二、三四线城市均步入库存同比正增长的通道之中。报告显示，截至2019年11月底，一、二、三四线城市共100个城市新建商品住宅库存总量分别为2799、24157和20403万平方米，环比增速分别为3.7%、3.1%和0.3%，同比增速分别为3.2%、6.0%和5.7%。其中，一线城市同比正增长持续18个月，二线城市持续7个月，三四线城市则持续了13个月。

具体来看，2019年11月，100个城市中，有62个城市库存出现了同比正增长现象。惠州同比增长高达89%，柳州同比增长73%，青岛同比增长65%，金华、日照同比增长也分别达到56%和55%。

在库存抬升的同时，存销比也发生了明显的上调。存销比是库存去化周期，以月末新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅成交面积平均值来计算，2019年11月，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.4个月，较10月份9.1个月明显上升。

事实上，三类城市存销比均有所上涨。2019年11月，一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为11.7、8.8和9.9个月。相比10月份11.3、8.5和9.6个月均有所提高。

严跃进表示，自2018年开始百城库存就已经步入到了上行的通道之中。但从目前来看，中央已明确不将房地产作为刺激经济的手段，所以即便出现了房地产库存新问题，短期看政策也不会大规模放松和刺激。在房企资金收紧、库存上涨的背景下，可以预计，2019年年底以及2020年第一季度，房企将重点放在融资与“降价促销去库存”方面。

经过多年融资与再融资，目前，房地产行业债务不断累积。据恒大研究院报告，截至去年底，房企各主要渠道有息负债余额20.3万亿元，其中，大部分将在2019年至2021年集中到期。

而压力下，房企融资频率大幅增加。据同策研究院数据显示，11月，40家典型上市房企融资总额904.36亿元，环比上个月235.82亿元，大幅上涨283.49%。