中指院报告解读房地产政策：抑制投机 强化自住属性
中国房地产政策解读
报告撰写人：吴建钦；周宣
多城楼市调控深化，力促市场稳定运行
报告要点：
l事件：多城先后出台楼市新政，限售成为政策核心，推动市场稳预期、促理性。
l影响：强化住房自住属性，引导产品设计回应自住需求，增强租赁市场房源供应的稳定性。
报告正文：
1、事件：多城先后出台楼市新政，限售成为政策核心，推动市场稳预期、促理性
9月22日-9月23日，西安、重庆、南昌、南宁、长沙等城市先后出台楼市新政。此次政策特点整体体现为：此前没有出台限购限贷限售政策的城市，或政策力度未及其它城市的，在此次进行了相应的加码。如石家庄、长沙限购升级，贵阳结合此前调控力度，此次限售并限贷升级。而最重要的特点就是，多数城市均将限售作为本次政策的核心聚焦点。政策的核心诉求就是：抑投机、稳预期、促理性。多城限售继续发力，将使调控力度达到较高的程度，将进一步稳定市场预期，引导市场更快地向理性方向发展。
截至发稿，根据我们的统计，限售城市数量已达到40余城，政策通过以流动性为切入点，立足于引导居民正确的住房消费行为，与限购、限贷等政策配合使用已经形成新的预期引导机制。未来，在新的预期引导机制下，短期投机行为将得到精准的抑制，住房自住属性将得到进一步强化，房地产市场的供应端将更加重视如何让产品更有效地回应自住需求。
2、影响：强化住房自住属性，引导产品设计回应自住需求，增强租赁市场房源供应的稳定性
◇对需求端的影响：T+n抑制短期投机行为，强化住房自住属性
此轮限售政策具有精准化的特点。例如，从时间期限来看，有2年限售的，有3年限售的，有5年限售的，有从2年升级到3年的，甚至有特定项目5年、10年限售的；从范围来看，有针对户籍性质进行限售规定的，有针对城市内部不同区域进行限售规定的，有针对新建商品房和二手住宅进行规定的。限售政策对需求端口最大的影响就是改变此前“急买急卖”的短期持有心理，通过降低交易频次、消除短期获利心理，达到抑制市场不理性需求。更为重要的是，限售政策对长期的自住需求来说并无实质性的影响，不容易误伤刚需。同时，也有利于引导居民提高对市场中产品的品质要求。
从本轮新出台政策的城市来看，石家庄限售年限较长，且为第一次出台限售政策，后期对市场预期的影响将较为明显。南昌、重庆、贵阳此前亦无限售政策，对市场后期的影响也将是一个分水岭的作用。而长沙则是进一步升级限售年限，目前的年限也处于较严的程度。结合前期已出台政策的城市市场走势来看，在限售、限购、限贷政策的共同作用下，形成的立体化需求引导机制能够更好地保持房地产市场的稳定性。
◇对供应端的影响：自住属性强化，引导产品设计回应自住需求
从限售带来的需求格局改变来看，住房的自住属性将进一步强化，限售政策也将进一步引导居民提高对市场中产品品质的要求。也就是说，到售楼处购房的大部分群体将花更多的时间为自己精挑细选未来想要的生活环境。这就会对小区的配套、物业服务、开发商品牌、产品设计的合理性、价格的合理性等方面有更多的考虑。开发企业识别到政策带来的消费群体预期的改变，以及在做决策时哪些关键性因素地位发生了变化是非常关键的。我们认为，随着政策效应的持续显现，房地产市场的供应端将更加重视如何让产品更有效地回应自住需求。
◇对长效机制建立的作用：增强租赁市场房源供应的稳定性
无论是对法人还是自然人，限售带来的直接影响就是持有周期的加长。当前，房地产市场整体进入了供给侧政策集中出台阶段，立足房地产市场长效机制，全面构建新的供应体系，扩大对中、低端的住房的政策支持是对“高端有市场，中端有支持，低端有保障”政策目标的实质性回应。限售的作用在于，从短期看，通过降低交易频次，有利于增强租赁市场房源供应的稳定性。特别是在后期，租赁将与享受基本公共服务相挂钩，房源供应稳定性的提高有利于推动住房租赁市场健康发展。
