九部委“租房新政”出炉证券化或成供给侧发力点

业内人士认为，《通知》从供给侧加快发展住房租赁市场的思路比较明晰，释放出加快构建“购租并举”新格局的强烈信号。而要从市场化的角度推动住房租赁市场发展，须进一步完善相关配套政策，提高企业运营住房租赁项目的回报率和流动性，特别是打通住房租赁项目的资产证券化渠道。

12个城市开展试点

《通知》指出，当前国内人口净流入的大中城市住房租赁市场需求旺盛、发展潜力大，但租赁房源总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善，通过租赁解决城镇居民特别是“新市民”住房问题的作用还没有得到充分发挥。

因此，将鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金(REITs)。

《通知》明确，超大城市、特大城市可按照国土资源部、住建部的统一工作部署，开展利用集体建设用地建设租赁住房的试点工作。鼓励各地通过新增用地建设租赁住房、在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式，多渠道增加新建租赁住房供应。

此外，大中城市须梳理新建、改建租赁住房项目的立项、规划、建设、竣工验收、运营管理等规范性程序，建立快速审批通道，探索实施并联审批。

另据央视新闻客户端报道，目前住建部已会同有关部门选取了广州(楼盘)、深圳(楼盘)、南京(楼盘)、杭州(楼盘)、厦门(楼盘)、武汉(楼盘)、成都、沈阳、合肥(楼盘)、郑州(楼盘)、佛山(楼盘)、肇庆(楼盘)等12个城市首批开展住房租赁试点。

增强流动性是关键

面对频密的政策信号，东方房地产学院常务副院长华伟表示，发展租赁市场是建立房地产市场长效机制的有益尝试，因而要让企业看到市场的盈利空间。现在，国内大中城市的年租金房价比大约在3%以下，企业如果仅靠住房租赁收入来获得投资回报，势必面临较大资金压力。他认为，现在的政策更多是紧盯住房租赁市场的增量，而非存量。但要加大有效供应，各地一方面应大力发掘存量租赁房供给潜力，另一方面则应积极引导增量租赁房需求。

“《通知》提到了加大对住房租赁企业的金融支持力度，如拓展直接融资渠道等，而这些政策最终如何落地还有待观察。”新城控股高级副总裁欧阳捷表示，尽管政府鼓励企业向住房租赁模式转型，但传统房企出于投资回报率偏低的考虑却可能先进行观望。“现在有些拿了自持地块的企业，或许更多还是感觉未来可售型商品住宅会越来越少，地价会越来越高。所以，企业通过自持一些地块希望未来可以将其资产证券化。”

那么，对房企来说，发展住房租赁市场的关键在哪里呢?欧阳捷指出，现在要大力推动住房租赁市场发展，那么，是否可以降低住房租赁项目地块的地价?是否可减免企业的税收?是否能让住房租赁项目最终实现资产证券化?如果能够出台政策将渠道打通，增加这一类资产的可流动性，而不是简单地自持70年不动，变成沉淀资产，将可能提高企业的运营效率，从而吸引更多的投资主体参与到住房租赁市场中来。

“另外，住房租赁市场的法制化管理已迫在眉睫，应加快住房租赁法制化建设，这对租赁双方都是非常必要的保障。”欧阳捷说道。