南昌住宅去库存周期仅6.8个月 意味着什么

2018年第一季度，南昌市（含赣江新区，不含安义县、进贤县，下同）土地成交27宗，同比上涨68.75%，成交面积1668.15亩，上涨7.9%，揽金73.44亿元，下跌超50.34%。

记者注意到，在27宗土地中，商服用地12宗，住宅用地6宗，商住用地7宗，商业用地1宗，文化设施1宗。

或受1月大量供应的影响，2月以来南昌市土地市场一直不温不火，2月与3月南昌市仅成交5宗经营性用地，其中只有3宗地带有住宅性质。根据上海易居房地产研究院发布的中国百城住宅库存报告显示，2018年1-3月，南昌住宅的存销比分别为6.4、6.6、6.8，换言之，目前南昌住宅的去库存周期仅为6.8个月，供应始终较为紧张。

一季度南昌土地成交1668.15亩

揽金73.44亿元

记者在梳理南昌市土地成交情况时发现，第一季度南昌市土地成交27宗，同比上涨68.75%，成交面积1668.15亩，上涨7.9%，成交金额73.44亿元，下跌超50.34%。

其中，1月份南昌市成功出让22宗经营性用地，约1449.9亩（折合96.5699万㎡），总成交额约61.79亿元，土地市场供地量及成交量同比、环比均大幅增加，较2017年同期增加逾1.5倍，成交总额较2017年增加逾九成。

记者注意到，在南昌市各区县土地成交中，红谷滩区1宗，湾里区2宗，西湖区1宗，经开区1宗，高新区4宗，赣江新区6宗，南昌县7宗，土地成交主要集中在南昌县与赣江新区，且受到南昌市土地限价政策的影响，地价出现同比、环比均下降的局面。数据显示，1月份地价环比下跌50.12%，同比下降23.38%。

受春节假日影响，2月份，南昌土地市场成交整体低位运行，供应量及成交量明显下降。南昌市共成交3宗经营性用地，成交面积93.57亩（折合6.23万㎡），环比下跌93.73%，同比下跌85.33%；吸金约3.75亿元，环比下降94.10%,同比下降95.02%。

从土地性质来看，成交的3宗地块中，九龙湖、西湖区、赣江新区各占1宗，2月9日成交一宗商业、居住、行政办公性质的综合性用地，溢价率65%，另外两宗分别为文化设施用地与商业、商务用地，溢价率为0。

3月，南昌市仅成交2宗经营性用地，吸金约7.90亿元，成交面积约124.68亩，环比上涨33.25%。这2宗地均位于高新区麻丘，均限价9000元/㎡。

房企抢地热情不减

县域市场受追捧

一季度，南昌市主城区土地市场表现一般，土地成交集中在南昌县与赣江新区等县域地区，成交的27宗土地中，红谷滩新区1宗，湾里区2宗，西湖区2宗，经开区1宗，高新区6宗，赣江新区7宗，南昌县7宗，九龙湖区1宗。

受南昌市主城区土地限价政策的影响，房企在县域土地市场抢地热情不减。1月10日，南昌县6宗涉住宅用地被新力、龙湖、煌上煌、聚仁、中骏等企业相继拿下，其中新力分别在经开区、南昌县和进贤县以总价21.43亿拿下4宗32万平方米涉宅用地。

2月份，南昌临空经济区域城建投资开发集团在赣江新区竞得一宗商业、商务用地，成交总价3190万元。此外，中梁、碧桂园、富力、恒大连续2个月在江西地市土地市场收获颇丰，共竞得7宗经营性用地，总面积约533.12亩，共计30.78亿元。

3月份，南昌共成交2宗地块，均位于高新区麻丘，楼面价分别为5000元/㎡、5513元/㎡，溢价率63%、42%。此外位于安义县一宗面积为17.124亩的商业用地被安义县优铝易购房地产开发有限公司拿下，楼面价381元/㎡，总计1610万元，零溢价。

去库存周期仅为6.8个月

近郊供地增大符合城市发展方向

4月3日，记者从南昌市国土资源局了解到，该局在编制2018年度土地供应计划时，积极保障住宅用地和工业用地供应，适当核减商服用地供应规模，有力保障全市发展用地需求。

根据南昌市本级2018年度国有建设用地拟供应规模表显示，2018年度，南昌市本级计划供应土地总面积15110亩，其中住宅用地6041亩（保障房住房棚户区改造用地2141亩，商品住宅用地3900亩）；商服用地1650亩；工矿仓储用地5021亩，公共管理与公共服务用地812亩，交通运输用地1586亩。

“从数据来说，南昌市对于几类土地还是很重视的，包括棚改用地，体现了南昌市场对于棚改拉动市场、稳定市场、刺激新的购房需求有很大的力度，这可能与省会城市的棚改节奏、任务、住房保障的需求是有关系的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对此分析指出。

根据上海易居房地产研究院发布的中国百城住宅库存报告显示，2018年1-3月，南昌住宅分别成交47万㎡、35万㎡、43万㎡，库存面积为304万㎡、301万㎡、303万㎡，存销比分别为6.4、6.6、6.8，供应面积分别为25万㎡、32万㎡以及45万㎡。换言之，目前南昌住宅的去库存周期仅为6.8个月，供应较为紧张。

他认为，“很多城市的供地与去库存周期是相挂钩的，如果去库存周期比较小，那它的供地节奏就会比较快，南昌市基本上也是这样的一个逻辑，对于一些供地比较大的重点版块，比如青云谱区、青山湖区、红谷滩新区等供地比较大，也符合城市向外扩张的导向，同时这些区域未来人口也会比较集中，有利于房地产企业到这里来拿地，土地总体性价比是不错的。”

如何提高库存规模？

积极供地并发展租赁市场

记者注意到，在商品房用地方面，其中红谷滩新区、青山湖区以及青云谱区供地较大。数据显示，红谷滩新区1425亩，青山湖区952亩，青云谱区495亩，高新区375亩，湾里区353亩，东湖区225亩，西湖区75亩；在商服用地方面，红谷滩新区900亩，高新区、东湖区以及青云谱区各150亩，西湖区、青山湖区、湾里区、临空区各75亩。

在严跃进看来，“从投资角度来讲，红谷滩新区、青山湖区、青云谱区以及高新区等几个区域，我认为还是未来一个投资重点，这些投资重点能够带来更多的土地投资机会，也符合当前整个房地产市场的规划。”

就目前来说，南昌并没有明确推出租赁用地，“但我认为可能在其他土地里面已经包括进去了，像相应的省会城市租赁用地也正在积极推出，上海也在供地规划中提出租赁用地说法，后续的话我认为南昌也会明确地在租赁用地这块去做，进而发展形成商品住宅共有产权住房和租赁用地这样一个三元一体的住房供应模式。”易居研究院智库中心研究总监严跃进受访时表示。

未来如何提高库存规模？严跃进表示，应该说当前房企存在推盘上的惰性，因为限价，所以不主动去推盘。政府层面应该督促房企积极推盘，对于捂盘的做法要管控。同时要督促房企积极拿地和积极开工，甚至各地需要在放宽预售证以及加快存量土地盘活方面做文章。而从长效机制的角度看，积极供地和大力发展租赁市场，成为中长期对冲库存不足风险、稳定市场预期的重要举措。