碧桂园济南百亿补仓“5000亿房企”二线布局思路

2017年6月上旬，在章丘拿到新地暂时解渴后，碧桂园于近日再一次打包了新东站张马屯片区8宗地块。

12月1日，济南迎来了年底第一波土拍盛宴，共出让24宗土地。除3宗工业用地、1宗道路宗地之外，有20宗居住及商业用地。此次土地拍卖在2小时左右便宣告结束，总成交额189亿元。

其中，万科摘得市中区南北康2017-G129、130、131地块，底价33.6亿元成交，楼面地价8500元/平方米。出让公告规定商业地块自持比例不低于50%，不得建设公寓，且建筑高度不低于300米;正荣也通过竞得约8万平方米的G121-G122号地首进泉城。

碧桂园则直接夺下张马屯片区8宗地块，合共斥资97亿元，纳储约51万平方米。而在8宗地中，G116、G117最受市场关注。

G116张马屯片区三四期C2地块，位于开源中路以北、幸福柳路以东，经过23轮，进入竞安置房环节，最终以5.18亿元，加配安置房面积3200平方米成交。除配建楼面价突破1.63万元/平方米，为当日地价之最，市场预计未来售价至少每平米2.5万元以上。

G117张马屯片区三四期C5地块竞价轮数最多，经过33轮，最终成交20.34亿元。楼面价1.23万元/平方米，为当日楼面价第二高。

据了解，碧桂园于2011年正式进驻济南，当时拿下章丘区黄旗山二号路以西两幅连体地块，取得土地面积将近27公顷，打造了在济南的唯一楼盘——凤凰城项目。

资料显示，该项目位于章丘圣井镇，占地面积26.75万平方米，主要开发业态为别墅与高层住宅，有多达118栋楼，建筑面积51万平方米。2012年开盘至今，别墅项目已经售罄，为数不多的一些高层住宅在加推。

与碧桂园相比，其他2011年前后进入济南市场的房企，它们情况则有所不同。比如，恒大地产在济南先后开发了滨河左岸、金碧新城等近十五个项目;龙湖有名景台、水晶郦城、春江郦城、春江悦茗四个项目。

绿地打造了新里卢浮宫馆、国际花都、新里爱丽舍公馆、凡尔赛公馆、绿地中心、绿地城、绿地IFC国金中心等多个住宅与商业地产项目;中海则有紫御东郡、环宇城、天悦府等七个项目。

市场分析认为，凤凰城首次开盘时在济南市场有很大的影响力，但不久碧桂园山东区域就将目光投向了在烟台的十里金滩项目。这无形中对凤凰城后期的持续发力有一些影响，6年战线拉得比较长，导致项目一直不温不火。

另外，碧桂园在山东的布局策略，似乎也志在扩大市场，而非深耕某城市。据了解，碧桂园已进驻山东17座城市中的14座，打造了约31个项目，平均下来每座城市有2个项目。

这个全国首家5000亿房企显然并不满足这样的发展速度。2013年，时任碧桂园集团山东公司总经理曹雷曾表示，在重点城市如济南、青岛和烟台，都会坚持做下去。期望未来两年，济南在山东的比例能越来越重，“希望济南每个区都有碧桂园”。

这一想法的真正落实已到今年。2017年6月12日，碧桂园经过321轮拉锯战，以22.55亿元，溢价121%，竞得章丘2017-13-1至13-4号四幅住宅组团地块，为进驻多年拿下的第二幅地。

四宗地为捆绑出让，总土地面积超21万平方米，容积率均为≥1.5且≤2.0，均为纯居住用地。有市场消息称，该宗地块是碧桂园与世茂共同合作竞得。

四个月后，碧桂园在奥体中心东侧G103地块落子，总价6.29亿元拿下，折合楼面价6612元/平方米，溢价率103.5%。该地块面积1.59万平方米，据悉碧桂园或将在此地建设山东区域企业总部。