发改委：一线和部分热点二线城市房价短期或大涨

发改委预计,北、上、深为代表的一线城市和部分热点二线城市住房价格短期内将呈现大幅上涨态势,但前期涨幅较大的深圳市房价会出现一定幅度的调整。

2016年我国经济运行面临十分复杂的国内外环境,经济发展遭遇前所未有的困难。同时,影响经济运行的各种因素均存在很大的不确定性,进而影响价格运行也存在较大的不确定性,价格运行显示出一些与以往不同的特点。总体上看,2016年我国价格运行将呈现以结构性变化为主的特点,但在不同领域有不同的特征。具体来看,2016年我国价格运行将呈现八个基本趋势。

一、居民消费价格总体呈现低位温和上涨

当前,世界各国经济走势分化,总体走势不如预期。美国经济复苏势头减缓,新开工项目减少,制造业需求缺乏动力,制造业指数连续下滑;欧洲经济回调明显,去年四季度GDP环比有所下降,零售指数与进出口数据疲态尽显;日本核心CPI同比增速下滑,制造业、零售消费、对外贸易数据均不同程度恶化,整体经济仍然脆弱;主要新兴市场国家中俄罗斯、巴西经济均出现衰退并伴随严重通胀,南非也处于衰退边缘且面临通胀威胁。整体来看,今年我国经济增长面临的外部环境更趋复杂,也更加困难。从国内来看,我国经济还处于探底阶段,加上国内经济正处于结构调整的关键时期,受去产能、去库存的任务重、压力大等因素影响,经济增长将继续稳中放缓,居民消费价格涨幅不会过大。同时,由于国际贸易持续萎缩、美元升值等因素影响,今年国际大宗商品价格可能继续低位震荡运行,价格水平总体将低于去年,也将在一定程度上抑制国内价格涨幅。

另一方面,国内货币环境宽松,保增长、去产能的政策环境,以及食品、服务、居住等生活必需品价格的刚性上涨仍将推动CPI温和上涨。今年我国M2目标由去年的12%调增到13%,并首次将社会融资规模纳入货币政策调控指标,目标设定为13%左右,比去年12.4%的增长幅度有所增加,显示出货币政策层面对实体经济的支持力度进一步加大,将有助于推动价格的整体上行。此外,劳动力、土地价格刚性上涨,价格改革加快推进等因素,都将推动食品、服务、居住价格上涨。再考虑到今年居民消费价格翘尾影响大于去年,因此判断今年居民消费价格仍将保持温和上涨态势,涨幅将略高于去年。但价格上涨的主要原因是生活必需的食品和服务价格的上涨以及政府调整公共服务价格、去产能、去库存等政策因素的影响,并不是经济运行或供求关系发生了根本性的变化。

二、PPI仍保持明显下降走势降幅将有所减小

截至2016年2月,PPI同比已连续48个月下跌,累计跌幅12.7%,其中2015年PPI下跌5.2%。从构成来看,生产资料价格累计下降16.6%,其中2015年下降6.7%,降幅分别比PPI降幅多3.9和1.5个百分点。而同期生活资料价格分别上涨0.2%和-0.3%,保持平稳运行状态,说明PPI的下降主要是生产资料价格下降的影响。

从发展来看,2016年PPI仍将保持下降走势。国内形势来看,我国经济增长下行压力仍然很大,投资需求增长乏力、出口困难加大、产能过剩仍是影响生产资料需求和PPI下降的重要因素。从国际形势来看,发达国家经济复苏进程缓慢且反复,新兴经济体经济增长遇到很大困难,影响到全球需求增长,将制约生产资料价格的上涨;美元升值的趋势和预期也将对国际市场以美元计价的大宗产品价格下降产生直接影响,从而影响国内PPI下降。

尽管PPI仍将呈现下降走势,但降幅将有所减小,一些品种受市场预期、季节性变化、地缘政治等因素影响短期内也会出现一定程度的反弹。首先,经过长时间、大幅度的下跌,部分大宗产品价格已跌破金融危机以来的最低点,价格水平接近生产经营的盈亏平衡线甚至在平衡线之下,年内国际大宗商品价格继续大幅下跌的可能性很小,对国内市场PPI的冲击弱于去年。其次,我国采取了一些抑制PPI特别是大宗商品价格过度下跌的调控措施,比如设置成品油“地板价”;采取兼并重组、破产清算等经济手段,以及强化环保、质量、能耗、安全等硬约束措施,加大政策力度引导产能主动退出;用5年时间压减粗钢产能1亿-1.5亿吨,用3-5年时间退出煤炭产能5亿吨左右、减量重组5亿吨左右。这些措施有利于缓解供大于求矛盾,改善市场预期和提升市场信心,有效抑制PPI下降幅度。

尽管PPI和主要大宗产品价格的下降幅度会有所减小,但累计降幅仍在增加,对其他相关行业产品价格的传导作用会继续加强。同时由于目前供求矛盾没有缓解,需求仍然不足,PPI和大宗产品价格下降所累积的滞后作用将加速向加工工业、一般日用品和耐用消费品传导,使得价格下降的产品范围增加,对整体经济和企业经济效益的负面影响将继续增加。

三、GDP平减指数将略有下降降幅将有所减小

2015年1-4季度GDP平减指数同比分别下降0.39%、0.04%、0.66%和0.73%,全年下跌0.45%。以GDP平减指数为衡量标准的通货紧缩格局已经出现。从构成来看,第二产业平减指数1-4季度同比分别下降4.21%、4.13%、5.27%和5.50%,全年下降4.79%;而第一产业平减指数全年上涨0.42%,第三产业平减指数上涨3.13%。GDP平减指数的下降,主要受第二产业平减指数下降的影响。

从未来发展趋势来看,受农资支出下降、粮食库存压力较大、部分农产品滞销风险上升等方面影响,农产品价格涨幅将小于上年,因此影响到第一产业平减指数涨幅可能略有减小;第二产业由于供求矛盾短期内难以缓解,钢铁、煤炭、建材等行业产能过剩仍较为突出,去产能需要较长一段时间,预计第二产业平减指数将继续下降,但降幅有所减小;受房地产价格、劳动力成本、物流费用和服务价格上涨的影响,预计第三产业平减指数仍将明显上涨。总体上分析,2016年GDP平减指数仍将略有下降,降幅将有所减小。

四、农产品价格上涨幅度继续减小

受农业结构调整、大宗农产品去库存、国际农产品价格低于国内价格等多种因素影响,2016年我国农产品价格涨幅将继续缩小,极少数农产品价格会出现较大幅度的上涨,大多数农产品价格上涨乏力,个别品种甚至会出现不同程度的下跌。

首先,我国粮食生产已经连续十二年增产且库存充足,基本上抑制了粮价的大幅上涨。国家公布的2016年粮食最低收购价格与2015年相比,早籼稻价格有所下调,中晚籼稻、粳稻和小麦的最低收购价格持平,这在政策上扭转了连续多年指导粮价小幅上涨的格局。2016年粮食价格将保持基本稳定态势,将为整个农产品价格的稳定奠定基础。其次,由于供给过剩,2016年国际市场大豆、玉米、棉花等主要农产品价格仍将低迷,与我国对应农产品的价格差仍将存在,这种价格“倒挂”会导致我国农产品进口增多,市场供给增加,加大农产品销售难度,对国内农产品价格形成向下的压力。第三,随着国内能源、农业生产资料价格下降和运输成本降低,以及劳动力成本增幅放缓和农业生产者价格涨幅减小,将导致农产品种植成本增幅放缓甚至下降,这会减轻农产品价格的上涨压力。但我国由于耕地数量的制约,农产品供求关系一直处于总体紧平衡、结构短缺的状态,加之气候、自然灾害、疫情因素等农业生产的不确定性影响,农产品价格总体仍将保持一定幅度上涨态势,但涨幅将继续减小,少数农产品价格可能因结构性因素出现较大幅度的上涨,大多数农产品价格上涨乏力,个别品种甚至会出现不同程度的下跌。

五、房地产价格总体上涨不同城市走势继续分化

2015年下半年以来,中央和地方政府连续出台调整个人住房贷款政策以及房地产交易环节契税、营业税等政策措施,进一步降低了非限购城市个人住房贷款一套房和二套房首付比例,特别是地方政府纷纷推出促进房地产去库存的有针对性的政策。同时,货币政策稳健偏松的预期增强,资金供应充足,房地产市场加杠杆政策促进了资金的活跃,流入房地产市场资金明显增多。这一系列政策措施对房地产市场形成明显的利好,促进了房地产市场的回暖。据国家统计局统计,2015年12月至2016年2月,70个城市新建商品房价格同比下降的由49个减少到37个,同比价格上涨的由39个增加到47个;70个城市二手房价格同比下降的由34个减少到26个,同比价格上涨的由35个增加到41个,这说明住房价格运行呈现逐月上涨的态势。

但是在房价整体呈现上行态势的同时,不同城市的住房价格变化差异巨大,房价既有大幅度上涨甚至暴涨的,也有持续明显下跌的。2015年年末以来房地产市场一线城市和少数热点二线城市房市交易火爆、涨幅很大,而三、四线城市相对低迷。2015年12月-2016年2月,一线城市深圳新建商品房月同比涨幅分别为47.5%、52.7%和57.8%,环比分别为3.2%、4.1%和3.6%,呈现价格暴涨的走势。紧跟其后的是上海和北京,其涨幅虽然没有深圳大,但上涨的后劲很足;二线热点城市南京同期新建商品房月同比涨幅分别为7.9%、10.8%和14.1%,环比分别为1.2%、2.5%和2.7%,房价上涨大有追赶之势。而同属二线城市的沈阳市同期新建商品房月同比涨幅分别为-0.9%、-0.5%和-0.4%,环比分别为-0.1%、0.1%和-0.3%,丝毫不为当前热点一、二线城市房地产市场的火爆所动。三线城市丹东新建商品房月同比涨幅分别为-5.3%、-4.38%和-3.9%,环比分别为-0.9%、-0.2%和-0.3%,远未从低迷的房地产市场中苏醒。

从发展来看,随着多重利好政策效应的进一步显现,各地房地产市场刚性需求和改善性需求进一步释放,对于房地产价格上涨形成有力支撑,全年房地产价格将保持明显上涨的态势,涨幅将超过去年。但由于各地库存、新增供给、购买能力等情况不同,因此不同区域