住房租赁市场“补短板”力度空前 须把握风控与创新的平衡
住房租赁金融创新提速换挡
在一系列政策暖风中，我国住房租赁市场迈入发展新阶段。住房租赁供给侧改革，离不开政策层面的顶层设计，更离不开金融服务和产品的配套支持，未来需在信贷资金倾斜、金融服务和产品创新上更进一步。
2017年下半年以来，广州、深圳等首批12个住房租赁试点城市陆续出台住房租赁新政。前不久，北京印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》。大力发展住房租赁市场，是从住房供给侧发力，解决当下部分城市房价居高不下、库存高企的重要举措。长期以来，我国房地产租赁市场规范化、现代化经营的企业较少，租赁规模小、装修简单、管理成本较高等问题普遍存在，导致这一市场始终没有规模化发展。同时，项目前期投入大、资金需求期限长、盈利预期不稳定等因素，也在很大程度上制约了住房租赁市场的发展。
相关研究显示，我国住房租赁市场规模约为1.1万亿元，同期房屋交易市场规模约为15万亿元，租赁市场规模仅为交易市场的7%，与美国、日本等成熟市场平均超过40%的比例相比，差距很大。
培育和发展住房租赁市场，仅靠目前的资金投入和融资模式还远远不够，未来需在信贷资金倾斜、金融服务和产品创新上更进一步。
对于商业银行等金融机构来说，通过介入住房租赁市场，创新住房金融服务，一方面是履行社会责任的体现，另一方面也为自身业务转型提供新思路。
10月底至今，建设银行等多家银行高调布局住房租赁市场，提供千亿元级的银行资金支持，有望激活住房租赁市场的巨大潜力。建行近期接连与广东、重庆、湖北等地方政府签署战略合作，携手打造“政府智能化管理+智慧金融服务”样本，并首推“CCB建融家园”长租社区，发布个人住房租赁贷款产品“按居贷”等。
除政银企合作、提供资金支持外，银行等金融机构在创新住房金融服务、探索长租类REITs等方面大有可为。
首先，随着当前租赁人群对于租房观念的改变，房租分期的需求正在急速膨胀，未来租赁金融市场的规模有望超预期。在当前一线楼市销售低迷的情况下，商业银行或可在租赁金融市场中谋得新的增长点。易居研究院认为，未来10年将是租赁市场快速发展的阶段，预计2027年全国城镇将形成54亿平方米的有效租赁需求；租金规模将达3.86万亿元，比2017年增长138%。
其次，以REITs和CMBS为代表的证券化金融将成为住房金融创新的重要方向。10月，新派和保利两单长租公寓类REITs连续获批被视为市场开放的信号。建设银行等多家银行此番提前布局，无疑为后续的证券化业务创新抢得先机。
再次，随着商业银行经营专业化的不断增强，以专营机构架构运营渐成趋势。建设银行在多地设立专营机构，参与地方租赁住房重大项目建设及运营，规范住房租赁市场就是新的尝试。
可以预期的是，未来一段时间，银行等金融机构对租赁行业的资金支持将明显提速。但需注意的是，住房租赁金融创新需坚持“房子是用来住的、不是用来炒的定位”。此外，住房租赁成为资本“风口”，可能推高投资者对住房租赁项目的估值。如果短时期内涌入资金太多，可能导致租赁市场滋生泡沫，进而诱发金融风险。因此，金融机构推进住房租赁金融，应把握风控与创新的平衡。
专家：加快住房租赁制度体系建设
十九大以来，各地发展住房租赁市场动作频频。记者调研发现，增加租赁供给、搭建官方租赁平台成为当前租赁市场新趋势。自国家提出建立“租售并举”住房制度以来，租赁市场迎来发展机遇，租户选择日益多元。业内人士及专家表示，还需进一步调整供地结构，加快住房租赁制度体系建设。
据中原地产不完全统计，全国发布租赁新政策的城市已超50个。十九大以来，租赁政策力度更是空前。记者梳理发现，当前租赁政策主要呈现出三大新动向。
一是多途径增加租赁用地。近段时间来，上海、广州、深圳、杭州、郑州城市陆续开启“只租不售”卖地模式，绝大部分地块由国有企业“零溢价率”拍得。
二是官方版租赁平台纷纷上线。继今年9月杭州与阿里巴巴合作建立的住房租赁监管服务平台上线后，广州、北京、武汉等政府住房租赁交易服务平台近期相继面世。
各地探索从源头入手降成本，“多渠道保障”租赁房土地供应已给市场带来正面效应。位于世博后滩地区的上海“租赁住房”项目，周围知名总部聚集，该项目总面积约4.92万平方米，容积率为3.0，竞得价为11.28亿元，楼面价约为每平方米7700元。安居客首席分析师张波表示，世博“租赁住房”项目分建设成本和运营成本，一般土地费用占房价的50%以上，再加上其他费用，世博“租赁住房”的建设成本约2万每平方米。按目前世博地区周边住宅相同的租金回报率，该项目80平方米的两居只需每月2000元左右。
位于北京东五环的平房乡公租房项目共有9栋住宅，社区房源共计2508套，最大65平方米，最小35平方米。社区附近有即将开通的地铁3号线，可直达CBD区域，交通便捷。项目建设责任方北京鸿科鑫宇公司董事长陈学东介绍，根据项目周边及朝阳区租金指导价格，该项目预计租金约为40元每平方米每月，即65平方米二居的每月租金约为2560元，而链家网显示该项目附近一套57平方米商品房每月租金为3500元。
当前，租赁市场的变化正在逐渐影响业主和租客的心态。上海房屋租赁指数办公室调查发现，上海住房租赁市场开始呈现分化。部分区域的待租房源明显高于新增需求，不少传统民房降价续约，而中高端需求则转移至长租公寓。随着楼市调控加码，热点城市二手房市场遇冷，一定程度上也促使不少业主暂时放弃置换或卖出房屋，由售转租，增加租赁房源供应。住在上海柚米国际社区的自由投资人张君朝说：“住在长租公寓里，不仅可以享有严格的安保系统、专职管家、保洁、家居维护、代收快递等服务，还有定期的休闲娱乐文化活动等。这是传统租赁民宅做不到的。”
业内人士表示，从租赁金融起步，到增加租赁用地供给，再到推出官方租赁平台，国家租赁市场“补短板”力度空前，后续发展还需要从三方面着力。
一是调整城市供地结构，盘活存量用地。记者采访了解到，与当前住宅用地规模相比，租赁用地占比极低，一些城市推出纯租赁用地不过出于“讲政治”的需要，其内在积极性还有待提高。中央财经大学城市与房地产管理系王志锋教授表示，目前国内城市中工业用地比重偏大，而居住用地的比重偏低，特别是保障房用地。建议在城市建设用地供给规划时，应调整用地结构比例，增加住宅用地面积，保证保障房、租赁住房用地，对于工业商业相对过剩的区域或者利用率较低的闲置土地，可以重新统筹土地的性质与功能。北京工业大学社会学系教授李君甫认为，集体土地开发成本低、周期快，租金定价优势明显，而且土地面积可观，在政府有序引导下可以持续加快供应。
二是加快住房租赁法律制度体系建设。实际上，建设官方租赁平台，规范租赁市场，只是我国住房制度改革中的一步。中国指数研究院研究报告认为，长远来看，租房平台、市场主体等仅涉及到发展租赁市场的执行和效率部分，在更深的保障居民的居住权利和公共权利层面，还有赖国家相关住房法和租赁法的出台。中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，促进房地产稳定健康发展，未来要在调整住房发展内涵和住房发展定位的基础上，推动住房法的制定和出台，推进住房政策的法制化。
金融资本大举进入住房租赁市场超万亿级市场待启须警惕楼市“加杠杆”
各地发展住房租赁市场动作频频。《经济参考报》记者调研发现，从政策支持到土地出让的嬗变，从企业探索转型到金融配套的实现，住房租赁市场迎来前所未有的发展机遇，多方资本竞逐万亿租赁市场。
多位业内人士认为，贯穿租赁业务“开发-运营-消费-退出”全产业链的金融支撑体系有望逐步确立。但与此同时，住房租赁制度体系建设必须进一步加快，而今后大量信贷资金和社会资金涌入租赁金融领域是必然趋势，要防止租赁贷款变为楼市“加杠杆”的工具。
多路资本抢滩
住房租赁市场的商机已经显现，引来各方资本竞相追逐。东方证券一份报告预测，目前我国租赁人口预计为1.9亿人，租赁市场规模已超万亿元。至2030年我国租赁人口将达2.7亿人，整体市场规模将达4.2万亿元。
随着住房租赁被确定为我国住房体系的重要组成部分，2017年7月，住建部等九部委下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，广州、深圳、佛山等12个城市开展首批试点。8月，国土部、住建部又确定了上海、广州、杭州等13个城市，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端说：“中国住宅租赁市场的发展前景和广阔空间吸引着诸多运营主体进行尝试和探索。作为新的蓝海，金融支持是租赁住宅市场发展的基石。”
银行迅速“抢滩”。10月30日，中信银行与碧桂园集团签署合作协议，中信银行未来三年将在长租住宅领域提供300亿元保障性基金，满足碧桂园在长租住宅领域金融需求。双方将在长租住宅开发建设、投资孵化、持有运营、后期退出等全链条进行整体业务合作。
11月1日，建行与武汉市房管局联手打造的武汉住房租赁交易服务平台正式上线，这是全国省会城市中首次上线政银合作模式的住房租赁交易服务平台；11月2日，广东省住建厅、佛山市政府分别与建行广东省分行达成住房租赁战略合作，打造国内首个政银合作的住房租赁监管及交易平台。据悉，未来5年，建行将向广东省内住房租赁市场参与主体提供不少于2000亿元的贷款。
11月2日，中行也发布消息称，中行厦门市分行与厦门市国土资源与房产管理局签署《厦门市住房租赁市场金融服务战略合作协议》。
11月24日，建行广东自贸试验区分行与中铁建、中交建、中国金茂等10家知名房地产企业签订住房租赁战略合作协议并联合发起倡议，共同建设“购房、租赁、保障”三位一体住房服务创新模式，并在未来几年内迅速推出3000多套人才公寓。
建设银行广东自贸区分行行长朱小敏表示，分行不仅给予房地产企业充分的信贷支持，还以“CCB建融家园”住房租赁平台为依托，为政府、房地产企业、住房租赁企业及个人提供大数据智慧服务。
互联网巨头也在加速布局。今年8月，阿里巴巴与杭州住保房管局签订协议，打造“智慧住房租赁平台”；10月，支付宝宣布信用租房平台正式上线，并在上海、北京、深圳等8个城市启用了支付宝信用租房。10月24日，京东集团召开房产业务方面的新闻发布会，宣布进军房地产领域，首期上线的房产频道已经有82家开发商和35家服务商入驻，涉及项目达2027个，覆盖城市超20个。
金融要素俱备
《经济参考报》记者了解到，推动租赁市场发展的主要金融要素正在形成。这些要素包括企业端的金融支持、个人端的消费信贷支持、项目层面的资产证券化与退出机制，有望逐步确立贯穿租赁业务“开发-运营-消费-退出”全产业链的金融支撑体系。
记者发现，目前金融资本介入住房租赁市场主要有两种模式，一是和房地产租赁企业合作；二是和政府方面合作。
例如，第一种模式中，银行与房企合作，双方签署租赁权转让协议，通过银行平台出租房源，与此同时，银行也可为租户提供包括租房按揭贷款在内的金融产品。
11月3日，建行深圳市分行与包括万科、华润、碧桂园等在内的十几家房地产企业签署房屋租赁战略合作协议，宣布正式开发深圳市长租房市场。据建行深圳市分行相关负责人介绍，目前已与房企签署了超5000套住房租赁权转让协议，房源均为精装修新房。
同时，在消费端方面，建设银行可为租户提供“按居贷”，最高可贷100万，还款期可长达10年。租房贷款与购房贷款很相似，是银行直接支付给房企，租户每月向银行还款，这可以使房企迅速回笼资金。
另一种模式是银行与政府合作，联手建设住房租赁管理平台，在人房核验、交易撮合、信用评价、资金监管等租房全流程各个环节提供相应的金融服务和产品。
此外，租赁住房资产证券化也在试水。10月11日，国内首单长租公寓资产“类REITs”诞生：新派公寓权益型房托资产支持专项计划在深交所正式获批发行，发行额度为2.7亿元，期限5年，其中优先级产品获AAA评级，利率5.3%。
随后，保利地产宣布国内首单央企租赁住房REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获得上海证券交易所审议通过，总发行规模50亿元，期限18年，以保利地产自持租赁项目作为底层物业资产。上海证券交易所总经理黄红元认为，借助资产证券化为企业提供切实的融资渠道和投资退出路径，盘活存量房屋增加租赁住房的有效供给，有助于形成有效的、规模化的住房租赁市场。
而京东、支付宝等互联网企业进入租房领域，有助于重构租房市场用户体验，帮助构建良好的租赁生态体系。厦门大学管理学教授戴亦一认为，现阶段我国租赁市场存在虚假房源、市场透明度低、吃差价、克扣押金等诸多乱象，信用体系引入租房市场，为房东和租客市场主要参与者带来诸多益处。
金融风险须防
业内人士表示，今后大量信贷资金和社会资金涌入租赁金融领域是必然趋势，要防止租赁贷款变为楼市加杠杆的工具。
对于租赁消费端的“按居贷”这类极大方便租客的产品，也有不少人表示质疑。中原地产首席分析师张大伟表示，租赁贷款变相给了租赁加杠杆的机会和概率，要是能贷款，那么租赁就会被投资者利用。“过去租赁涨幅远远低于房价涨幅，原因是没法用杠杆，如果租房都要贷款，都有杠杆，那么未来租金很可能会出现大涨”。“从理论上讲，租赁贷款进入楼市投机者手中其实并不难。”
某融资担保公司工作人员向记者表示，该公司与一些银行有合作协议，每年配合银行向外放款，但贷款会进入征信系统。他介绍，通过该平台借贷年利率达5.4%，单家银行个人最多能贷70万元，多贷几家最多可以贷到200万元，200万元以下不需要抵押物。“贷款用途说明是消费或装修什么的，就能够办下来。现在政策鼓励之下，越来越多的银行可以经由租赁贷款名义办下来。”他说。
“互联网金融提供的‘信用贷’、‘消费贷’、‘过桥贷’等，都很容易变成楼市‘加杠杆’的工具。租赁贷款也一样，如果没有有效的防范措施，也很容易被炒房者利用。”“爱租哪”合伙人陈其东认为，互联网金融开展业务没有地域限制，虽然方便消费者，但是无法核实客户需求的真实性。在如何有效甄别房源是否真正出租、租房合同真伪等方面，互联网金融公司还缺乏好的办法。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，房租贷就是一种“消费贷”，也存在套现的可能。监管部门应当对此类贷款进行管制，对贷款资格设置门槛进行审核，对于挪作他用等行为要坚决惩处。炒房者借助各种“加杠杆”手段，使得限购政策、银行差别化信贷政策等控制过度杠杆的“防火墙”轻易就被突破。过度杠杆化则可能驱使一些收入较低或不稳定人群、高风险倾向人群涉足住房融资，容易产生“次级贷款”，加大房地产波动和金融风险。
