“金九银十”不必强求 城市分化命已注定

最近，一些媒体朋友问，北京今年还会有“金九银十”吗？

说还有，显然是不可能的。为什么？

今年8月，北京商品住宅成交量仅相当于去年同期的1/3，甚至还不如2014年。

进入9月，1-13日的成交面积仅为13万平米，不到去年和前年同期的43%，今年9月想要达成去年9月的93万平米，显然是天方夜谭了，当然10月也不会有惊喜。

从供应来看，北京去年住宅用地供应几乎是冰点，成交住宅用地100多万平米，仅相当于2013-2015年平均值的25%，为了不出地王，所以就没怎么卖地。

当然，北京去年也出了不少地王，现在这些高价地难以入市，也加剧了供应不足。

供应本就不足，当然也就没有成交的放量。今年虽然加大了供应，但其实尚未恢复到2014-2015年的水平，而且今年供应 的郭总，他的回答很干脆，只有两个字：“分化”。言简意赅、深合吾意。

2014年，我们提出四大分化“城市分化、板块分化、楼盘分化、企业分化”，现在的分化愈演愈烈，与上图相反的是，另一些三四线城市销售面积却是同比下降的。

分化不仅是时代的特征，也是未来的趋势。

尽管这令房企投资部门的同事百般纠结，因为好的三四线城市大家都是有共识了，竞争已经非常激烈，而差的城市都不敢进入，担心当了先烈。

为什么有些房企敢于进入看上去并无机会的三四线城市，却获得了收割韭菜的绝佳机会呢？投资部门又如何能够准确判断哪些城市可以抢先进入呢？

常规的GDP与产业经济、人口增长、人均收入水平、交通与城市建设虽然依然重要，或许不再是核心考量因素了。

那么，如何精挑细选这样的城市呢？

首先，房企的行业集中度越来越高已是不争的事实和趋势，大象奔跑速度更快，但一二线城市难以创造业绩增量，甚至能够保住原有份额已是大为不易。已经收割过的三四线城市不宜久留，为此大房企势必需要进入更多的城市，而它们尚未进驻的三四线城市是有机会提前布局的。

其次，这些意欲提前布局的城市必须具备供应不足的首要条件，恰如前述，没有供应不足，就不会有品牌房企进入、地王出现、房价上涨、营销故事……有同仁或许会担心，这些城市可能没有量的支撑，但我们曾经说过“三四线城市去库存只有两个办法，一是减供应，二是涨房价，哪怕供应相对平衡，只要房价一涨，需求就会应运而生”。

城市拆迁、房票补偿也是创造需求的最后机会，关键在于拆迁规模、力度与启动时点，看准机会，抢先拿地，但务须警惕贪恋大盘的倾向，万一政府领导变化，思路调整，大盘难以延续。

再次，这些城市缺少好产品与好服务，就如我们过去的微信文章所说，中西部一些来访的城市领导言及他们的住房已经十年未换，非常渴望住房与服务的升级换代，也想体验圆梦与尊享的独特感受。

只要满足这三个条件，也许提前布局、等候大房企的到来，可以分享一把割韭菜的最后晚宴。在一二线城市已无法成立的“地价推动房价上涨的逻辑”，在这些未限价的城市依然成立。

但是，有些城市是需要注意的，去年借了大市的行情、经历了市场的火爆，现在正在回归常态。如果这一趋势是延续的，房企就要小心掉入没有“解放军救援的陷阱”。

城市分化下的“金九银十”，即便是仍有机会的三四线城市，也不可恋战，政策基调已定，关键就看稳定市场的政治需要，也许眼下火爆的市场上空正在绑扎悬挂达摩克利斯之剑的马鬃。

卖房的，能卖快卖，追求现金流、不囤货为第一要务。

长期来看，规模仍是品牌房企的共同选择。短期来看，“金九银十”，房企一定会跑量，既是为争夺客户资源全力拼抢，也是为年底冲击业绩打牢基础，更是为排名保位晋级抢占份额。

还有朋友问：一二线城市的房子现在买还是等等看？

窃以为，未来至少一年内，在限价严格的一二线城市，什么时候买房似乎都是可以的，因为房价不会明显上涨。不过需要提醒的是，在这些供应不足的大城市，往往“房不等人”，地段、户型、景观、配套都合意的房子，也许等一等就不一定买得到了。

想卖的、想买的，勿求奢望，平常心就好。

“金九银十”，来或不来，都在那儿，不必强求。