在租购并举中建立“房价之锚”

在一些城市展开租购同权试点之后，国家级的《住房租赁管理条例》的立法工作也开始启动。近日有媒体报道，国务院法制办、住建部组成联合调研组，赴多地对《住房租赁管理条例》等征求意见和建议。据报道，这个文件将在租金、租期、承租人居住权利保障等方面做出规定，要求各地建立住房租金发布制度，定期公布区域的市场租金水平等信息，进一步建立租购并举的长效机制。

市场始终是先行者。与立法启动相随的是，租赁REITs等市场层面的工作也在积极启动。深交所近日公告，长租公寓资产类REITs新派公寓权益型房托资产支持专项计划正式获批发行。支付宝也在八大城市上线了百万套租赁房源，推广“付一押零”模式。

当前需明确的是，人们对房屋租赁市场的认知还存在思维定势。这主要源自房屋租赁权在现实中未能得到有效保护，其内涵和外延也相对模糊，人们习惯性地认为租赁权派生于产权，理所当然不能与产权享受同样权益。出租人及其代理人违反租赁合同成本较低，单方面违约事件频发，承租人权益未能得到很好保护和尊重，致使市场上房屋租赁合同普遍偏短。租赁者在享受公共服务等方面也与房主不同。这些因素不仅导致国内未能发展出一个有效的房屋租赁市场，而且影响了房市价格发现机制的有效发育，对整个房市产生了一定程度的扭曲。

其实，住房所有权在产权阶位上并不高于租赁权，两者严格意义上同属于一种财产类的居住产权，最大不同是期限：房主拥有的产权实际上是一种永续租赁权， 上厘清了房产的财产属性，对稳定社会秩序具有积极的意义。同时，用益物权概念的引入也为房屋租赁权提供了合乎法理的依据，即房屋租赁权也应作为一种居民财产权得到尊重，受到法律保护。

租赁市场之于整个房市，可以比拟于国债收益率曲线之于整个金融市场，具有基准性特征，房租是房屋居住使用权的收益，房价的定价之锚本质为居住使用权收益的贴现。因此，租赁市场可以看作是居住使用权的零售市场，而销售市场为居住使用权收益的批发市场。房屋租赁市场深度不够、机制不健全，租赁权作为一种财产权得不到有效尊重，房价就事实上失去了定价之锚。

为此，房地产市场的长效机制理应包括租购并举。唯有发展起健全的房屋租赁市场，为房市培育出基准定价曲线，房市才能真正健康发展。