北京二手房成交量连续三个月下滑 房价普遍回落

连续三个月“量价齐跌”

据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2017年7月，北京全市二手住宅共网签7158套，同比2016年7月下滑68%，环比今年6月同期下滑19.7%，自“317新政”出台后，北京二手房网签量已经连续第四个月回落。

房价上，7月北京二手住宅成交均价环比6月再度下降1%，自5月以来连续第三个月回落。整体而言，北京二手房市场在5-7月连续三个月都呈现出了量价齐跌的态势。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，“317新政”后，由于限购限贷门槛大幅提高，不少购房者要么失去了购房资格，要么不再具有支付超高比例首付、承受高利率贷款压力的经济能力，市场有效需求大幅萎缩，交易量随之大幅滑坡。更重要的是，北京随后还用一系列补充政策堵住了假离婚、商业用房等过往可以打擦边球的投资投机机会，极大地遏制住了北京二手房市场的投资投机热情，首次置业人群和改善人群，也开始期盼房价回落，使得购房人群观望氛围浓厚，导致北京二手住宅交易量逐月萎缩。

紧跟交易量的大幅下滑，北京二手房价也迅速止涨回落。新政之下，大批购房者不得不中止或者延缓购房计划，整个市场的供求关系发生逆转，业主失去了惜售跳价的底气，涨价现象不再，为求脱手，一些前期房价涨幅过大、总价较高的大户型非普通住宅开始率先主动下调价格，之后逐步向中小户型，向其他二手房源较多的地区扩散，最终带来了整个北京二手房价的普遍回落。

交易量触底企稳

从目前北京二手房市场的交易量来看，月度交易量已经跌破8000套，近两周来的日均交易量已跌至240套左右，市场已基本接近谷底，交易量继续大幅下跌的空间已然不大，从近几周平稳的网签量和缓慢复苏的新增合同签订量来看，市场在逐步止跌企稳。

从北京二手住宅单日网签量的半年走势可以看出，3月后北京二手住宅单日网签量一路下滑，6月以后全面不足500套，7月则进一步下滑到了300套左右，仅有最后一个工作日(7月31日)有454套。

胡景晖表示，从合同签订量到网签量再到二手房价，“317新政”对北京二手房市场的影响可以说是立竿见影而又逐级传导，先是市场实际签单量直线下滑，从高峰直接坠落低谷，然后是网签量因时间上的滞后性逐月下降，一步步探底，最后是房价具有一定的惯性，交易量大跌一个月之后开始逐步回落。这种层层推进的变化充分证明本轮楼市调控成效显著，在紧缩政策没有变化之前，北京楼市很难走出低谷。

交易节奏继续放缓

伟业我爱我家市场研究院数据统计显示，7月北京二手房市场上每套成交房源的平均被看次数为13.71次，环比6月增长了0.96次，每位成交客户的平均看房次数为4.13次，环比6月增加0.17次。整体来看，7月北京二手房市场的交易节奏还在继续放缓。

胡景晖表示，4月以来，北京二手房市场热度消退，一来购房者逐渐回归理性，不再急于买房甚至抢房;二来有资格、有实力的购房者减少，不少人开始观望，市场需求锐减，所以，整个市场的交易节奏大幅放缓，一房难求的局面不再，剩下的购房者挑房过程明显更加仔细，客户的看房次数以及成交房源的被看次数都大大增加。

深入贯彻“房子是用来住的、不是用来炒的”的精神，北京目前的房地产调控政策在去杠杆、限投机、降风险上卓有成效，市场大幅降温，重归理性。

胡景晖分析表示，从4月到7月北京二手房市场由热转冷、二手房价由升转跌的表现来看，此轮北京新政已经取得了良好的效果。持续落实下去，这种低温低量，房价回调的局面还将继续。不过，7月北京二手房网签量已经降到了一个非常低的水平，8月份开始网签量将止跌企稳并在此基础上有所回升。

以北京为标杆，不少一二线重点城市及部分一线城市的周边城市也收紧楼市政策，限制交易，遏制投机，这对全国楼市的健康发展十分有利。但促使住宅向居住属性回归并不是一件容易之事，如果地方政府仍把土地当作财政来源，那么附着其上的住宅就很难去除商品及投资属性;如果住房仍是资产保值增值的最佳方式，那么人们就依然会以房产为核心去配置资产。

因此，虽然目前的政策在楼市调控上起到了显著的效果，但建立长效机制仍是最重要的目标。而且，除了内部调控机制的建立，外部也需要有更多金融政策、产业政策、财税政策相配合，促使整体经济脱虚向实，去除住宅的各种附加价值，如此方能使住宅回到它应有的轨道之上，回到其居住属性之中。