深圳两豪宅“低调”入市 备案均价均低于市场预期

华侨城新天鹅堡二期

每平方米均价低了2万

千呼万唤始出来，今年以来鲜有新盘入市的深圳豪宅市场，本周迎来了一位重磅级“明星”，华侨城新天鹅堡二期于6月27日如约开盘。项目D、E两栋共计474套建筑面积约131-295平方米的纯住宅产品悉数亮相。距此5天之前，该项目刚刚取得预售证，最低84211元/平方米、最高153034元/平方米的备案单价才浮出“水面”，就一石激起千层浪。

临近开盘的前几天，深圳不少地产微信群都在流传一条新天鹅堡二期客户开盘通知，“(1)签到开始时间为8：30-9：00，9：30起正式开始选房，切勿迟到。未按时签到无法参与选房。(2)认购D、E栋足额定金：人民币100万元整，只接受刷卡支付。”如此严格的规定，似乎预示着此次开盘的抢手。

一接近项目的知情人士向南都记者透露，开盘当天总共有92组客户进入选房，每组5个人，共计460人，选中率大概达到90%.若以此估算，当天去化率至少超过80%.“开盘后第二天，项目的样板房和营销中心全面封闭，但还有个别客户过去定房。”

“购买客群主要是华侨城的老业主，还有一部分南山湾区的置换客。”该知情人士称。根据微信公众号买房之前的透露，开盘当天整体均价约118855元/平方米，其中D栋整体均价119310元/平方米，E栋整体均价118395元/平方米。认筹客户开盘可享受99折优惠，总价在1100万-4400万左右。

多位业内观察人士认为，相比一期，二期的价格便宜了10%以上。去年6月，华侨城新天鹅堡首次开盘，就曾以单日销售额突破100亿元的记录成为业内一时焦点。据此前媒体报道，一期推售315套约300-380平方米三至四房及约560平方米复式，备案单价介于117547-163744元/平方米，当天成交151套。

不到12万元/平方米的实际成交均价，不仅低于一期的成交价，甚至相比周边二手盘波托菲诺纯水岸十五期121445元/平方米的均价也有一定的下跌。

“一期没有小户型，最小的都298平方米，还带了豪华装修。二期293和295平方米大户型的价格并不低，二期还是毛坯交楼，最多只是没涨。”资深业内观察人士呆呆咖啡馆咨询了多位意向客户，也有投资客表示，大户型不便宜，小户型还是便宜的，就是看到价格便宜开始心动。

而在上述接近项目的知情人士看来，这次开盘的成交均价明显还是比一期便宜了2万元/平方米左右。“据我所知，这个盘原本预计5月底开盘，但由于备案价过高，前后备了三次案才成功，这次的入市价格比华侨城的预期下降了。”

二手豪宅价格

反而有所上调

除了华侨城新天鹅堡二期，据了解，上周，位于香蜜湖安托山区域的安峦公馆也悄然入市，推出259套住宅和36套办公产品。78450-99560元/平方米的备案价格也明显低于上个月刚刚开盘、成交均价为99655元/平方米的万科瑧山府。

“据我了解，目前开盘的这些豪宅，备案价都低于开发商此前的预期，最起码低了1万-2万元/平方米。”一名长期研究深圳豪宅市场的业内人士告诉南都记者。

在深圳中原研究中心发布的1-5月月报中，除了今年1月份深圳豪宅整体均价攀升至111602元/平方米，创历史新高之外，其余各月豪宅均价均有不同程度的下降。5月份，深圳豪宅成交均价为98347元/平方米，环比降低2.7%.

豪宅新盘价格因“限价令”的“阻拦”而呈现出微跌态势，但二手豪宅价格却有所抬头。“后海湾片区的二手豪宅价格在近期开始上涨。”资深中介人士阴阳壶举了一个例子，比如翡翠海岸一套176平方米的户型，原来总价2100万元，现在涨到2300万元，而且还没有放盘量。89平方米的户型总价从1100万-1200万元增加到1250万。

“香蜜湖半山的兰江山第，这几个月的价格相比年前也上涨了200万元左右。”Q房网天然居分店店长余志贵也表示。

按照阴阳壶的观察，在限购限贷的双重压力下，目前深圳二手豪宅市场的看房量其实并不大，成交量也偏低。“但业主如果卖掉的话，没有更好的房源可供选择，因此业主诚心出售的豪宅盘很少，正儿八经的笋盘不多。”

在余志贵看来，现在的深圳楼市两极分化趋显，普通住宅的价格并没怎么上涨，但可以看到，今年大宗物业和豪宅的购买能力依然强劲。“这主要基于改善性购房者对大面积的需求较强，而且二胎的放开也让更多家庭对住房的置换要求提高。”

盘点分析

上半年深圳豪宅市场

仅有3个新盘入市

今年1月，一份关于《商品住房和商务公寓预现售价格管理操作细则》的公告在深圳横空出世，开发商在项目定价时受到诸多限制，而价格相对更高的豪宅项目受影响尤甚。

根据南都记者的统计，2017年上半年，深圳豪宅市场仅万科瑧山府、安峦公馆、华侨城新天鹅堡二期三个新盘入市，其中2、3、4月连续3个月甚至无豪宅新盘入市，推盘量远远低于去年上半年。

“去年两轮调控加码，叠加上今年上半年升级版'限价令’亮剑，深圳政府对楼市均价限定了一个指标，均价高企的豪宅新盘一旦入市，最容易拉动整个市场的均价，因此，今年以来，一旦申报价格超过政府指导价，豪宅就很难备案成功，一般都要备多几次案。”上述长期研究深圳豪宅市场的业内人士透露，一些已经销售到二三期的项目，由于此前回笼了一部分成本，在资金压力不大的前提下，都选择“捂盘”不打算出货。

中原地产代理(深圳)二级市场董事总经理玉家雄补充认为，今年整体楼市状况不太理想，也影响了豪宅开发商的推盘节奏和计划。

“预计今年下半年深圳豪宅的推盘节奏跟上半年差不多，毕竟豪宅入市还是有难度，没那么容易取得预售许可证。”美联物业全国研究中心总监何倩茹给出了自己的预测。

事实上，虽然豪宅的整体推货量减少导致整体去化速度下降，但若从个盘来观察，去化率并不低。“均价相对便宜，去化率当然有所上升。”美联物业代理(深圳)有限公司二级市场部总经理姚远说，比如宝安中心区的鸿荣源壹方中心，前两三个月的销售量都不错，卓越前海壹号这两个月的走货量也挺好。

而上述的安峦公馆，据日前媒体报道，未售房源仅剩数套。据了解，这个项目在整个销售过程中并没有采用二三级联动，以封闭式的自我销售为主。从6月20日起，项目发出温馨提示，采用预约制接待到访，所有到访客户须提前一天预约。坊间传闻，项目几乎依靠内定就消化得差不多。一知情人士透露，确实内定了挺长一段时间，上个月就有朋友内定了一套。

在深圳市场，豪宅历来是风向标，但在何倩茹看来，安峦公馆和新天鹅堡二期较好的去化率并不会直接触动开发商推货的步伐。“今年情况比较特殊，调控的加码以及'限价令’的全面落地，房价缺乏上涨的动力。另一方面，目前深圳整体成交气氛不是特别好，买家信心不足，还没有激发购房者入市的因素出现。”