环一二线城市周边地区加入限购 未来调控力度将升级

沧州，这个距北京200公里，距天津100公里的城市，也加入了楼市限购大军。

环二线城市限购潮

河北沧州市23日发布关于强化房地产市场调控的通知，沧州今日起实施住房限购政策，非本市户籍居民家庭在主城区已拥有1套及以上住房的，暂不得在主城区购买住房;本市户籍居民家庭在主城区已拥有2套及以上住房的，暂不得购买普通住房(144平方米及以下)。

沧州地处河北省东南，东临渤海，北靠天津，与山东半岛及辽东半岛隔海相望，距北京200公里，距天津100公里，距石家庄和济南均为220公里。

易居房地产研究院智库中心总监严跃进对第一财经分析，沧州限购说明环津区域的限购也开始启动。由于天津房价上涨较快，加之京津冀部分城市持续加码限购，导致沧州市场近期比较火热。尤其是类似沧州西站高铁新城区域，房地产市场炒作的现象比较明显。对于此类区域进行限购非常有必要。

值得注意的是，近期以来，继环一线城市周边地区之后，一些二线热点城市的周边地区也加入的楼市调控大军。

在沧州之前，江苏句容市21日推出一揽子稳控市场政策，限购成为其中最受关注的内容。3月22日起，非本市户籍人口在句容市区(含开发区)、宝华镇购买商品住房的，以家庭为单位，限购1套。

句容是镇江辖下的县级市，句容与南京尤其是仙林板块地理位置上是“无缝对接”。在南京房价高企后，不少购房者转战属于南京都市圈的句容，一开始在宝华购买的较多，后来逐渐发展到句容市区。根据南京日报报道，有的热门楼盘，南京人和句容本地购房者各占一半。近两年，不少品牌房企纷纷在句容拿地。2016年，碧桂园一口气拿下了8幅地块，新城也收购了宝华的4幅地块。

数据显示，去年以来，句容新房成交量惊人!2016年句容全市商品房成交49460套，约536万方，比前一年暴涨227%;2016年，句容新房成交量比之前三年总和还多。超过2011年全南京市成交套数，差不多是2016年全南京市成交套数的40%，房价也上涨较快，带来了不少隐忧。

南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华分析认为，句容如此爆发性增长，超出了市场预期。限购正是为了遏制投机、防范金融风险，让房子回归住的属性。

此前3月1日，南方的福州市连江县也出台《连江县加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展若干意见》，提出：实施商品住房限购政策，对以下三种类型居民家庭，暂停向其销售县城关地区(指凤城镇、敖江镇、江南乡)范围内建筑面积144平方米(含)及以下的商品住房：县城关地区拥有2套及以上商品住房的本县户籍居民家庭;县城关地区拥有1套及以上商品住房的非本县户籍居民家庭;无法提供购房之日前2年内在本县累计缴纳1年及以上个人所得税或社会保险证明的非本县户籍居民家庭。

严跃进分析，连江、句容、沧州的限购带有很强的信号，即对于一些热点二线城市来说，近期或在限购收紧资金不断往郊区市场演进，进而也使得房价出现上涨的态势。

例如，在厦门房价高企、调控政策收紧之后，大量的购买力涌向了周边的漳州和泉州，周边地区房价也水涨船高，目前漳州港片区的不少楼盘房价已经突破了2万大关。

严跃进预计，沧州政策和南京周边的句容限购模式很像，都是二线城市周边的限购模板。预计后续郑州、武汉、杭州、厦门等城市周边的中小城市都会有收紧政策的做法。

调控力度或升级

与环二线城市相比，环一线城市地区的限购限贷政策发布更为密集，这其中以环北京、环上海为代表。包括北京周围的保定、廊坊、涿州、崇礼等，上海周边的嘉兴、太仓等都纷纷出台了调控举措。

例如在环上海区域，嘉兴3月22日实施购房信贷新政，主要内容为：购买首套房的商业贷款，嘉兴户籍居民家庭不低于30%，非嘉兴户籍居民家庭不低于50%;对拥有1套房且相应购房贷款未结清的嘉兴户籍居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买住房，首付款比例调整为不低于50%。

同样受到上海市场溢出效应影响的太仓，同一天开始实施限价土拍。3月22日，太仓7幅共35万平方米面积土地出让。这是太仓土拍历史上首次推出限价土拍，每一幅地块均设置网上竞价终止报价以及一次性报价最高价。

中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析，环一二线城市周边地区，是首次出现限购。这些区域因为价格绝对值较低+各种利好集中，导致投资需求旺盛，在过去一年多房价上涨了一倍多。从房价角度看，这些区域投资需求集中，占比高，目前的房价已经出现泡沫化趋势。

张大伟说，这两年，随着中国经济进入新常态，房地产市场也进入到了新常态，未来楼市比较有发展空间主要就集中在一二线大城市周围，即一线城市和二线热点城市的周围，这些地方有产业转移的空间，有人口的支撑。他认为，未来楼市的发展将主要集中在20多个城市圈，这些城市圈的核心区经过近2年的过快上涨，房价已经很贵，因此购买力将外溢到周边区域，即城市圈。

不过，虽然这些地区实施了限购举措，但在张大伟看来，这些限购所起的作用将比较有限。张大伟说，整体看，这一政策与目前一二线执行的限购政策力度相差很大，尤其是投资者比较容易获得购买资格，且本地居民未明确限购。比如从嘉兴及环北京的楼市政策看，区域内的投资需求旺盛，这些限购举措已经基本影响不了市场。

“预计在政策实施后，市场可能会有短期降温，但很快会消化。”张大伟说，在这种情况下，预计环一线及部分热点城市的调控政策可能继续全面升级，未来全国限购范围可能继续扩大。