在持续下行探底并一度出现加速下滑态势之后，2022年年末，中国房地产市场出现重大转折。尤其是12月中旬以来，决策层连续表态：《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》提出“支持居民合理自住需求”；国务院副总理刘鹤明确提出“房地产是国民经济的支柱产业”；近日召开的中央经济工作会议将确保房地产市场平稳发展置于有效防范化解重大经济金融风险任务之下，并提出向新发展模式平稳过渡。

业内认为，2023年楼市将迎来“转折之年”。房地产市场将会在“保交楼”的民生底线和“不走老路”的风险底线之上逐步止跌企稳。其中，四个领域的变化将成为明年房地产市场发展转折的重要注脚。

其一，重新认识房地产业的角色。

此番官方明确房地产是国民经济的支柱产业。一方面，房地产链条长、涉及面广，是重要增长动力源；另一方面，房地产业也是重要风险源之一，对于金融稳定具有重要影响。

2003年，中国首次在官方文件中明确房地产业是国民经济支柱产业。此后，房地产业迎来了近20年的高速发展。但此次官方重提“支柱”，更大程度上意在“稳定”。

央行副行长刘国强近日谈及房地产业时表示：“支柱不能大幅度摆动，非保持总体稳定不可。”

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，既然是支柱产业，考虑到其对经济、金融、财政、百姓权益、社会保障等方面的影响，保持稳定、避免大起大落就是行业和市场治理的主旨。

其二，房企融资支持将加速落地。

为有效应对房地产风险，在过去一个多月时间里，信贷、债券、股权“三箭齐发”支持房地产融资，官方近日还允许符合条件的房企“借壳”已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。

诸葛找房数据研究中心认为，从11月开始，房地产相关纾困政策已正式向着“保主体”过渡。业内人士认为，2023年房企融资支持力度还会继续加大。

此外，中指研究院表示，明年官方还将支持房地产企业实施重组上市，支持房地产上下游整合，加快风险出清，进而改善房企资产负债状况。

克而瑞研究中心指出，随着融资功能逐渐恢复，央国企及优质民企经营有望逐渐回归正轨，出险房企仍将有序出清，房企此轮供给侧改革将渐近尾声。

其三，改善性需求或将“挑大梁”。

住房消费是中国今后较长一段时间扩大内需的重要内容之一，其中改善性购房需求有望“挑大梁”。

根据克而瑞研究中心统计，近年来改善性需求已成为中国楼市的主力。李宇嘉指出，未来商品房市场企稳，带动内需和消费，改善性需求释放是关键。

这部分需求如何更好释放？中央财办有关负责人近日指出，在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放。

机构认为，这意味着限购、限价、限贷等政策将逐步退出。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，目前一线城市“认房认贷”等限制性政策执行仍较为严格，后续或从特定人群着手，如从人才、多孩家庭等方面进行更精准地调整优化，释放特定人群购房需求。二线城市在降低首付比例、调整“认房认贷”界定范围等方面仍有较大优化空间。

其四，向新发展模式平稳过渡。

中央财办有关负责人表示，要深入研判房地产市场供求关系、人口变化、城镇化格局，包括城市群都市圈、城市更新、再城市化等，研究推动房地产业向新发展模式平稳过渡，摆脱多年来“高负债、高杠杆、高周转”模式。

中金公司首席经济学家彭文生认为，房地产不能，也不应该走回过去的“老路”。在供给侧要增加保障房供给，租售并举；在需求端要纠正过去对资源配置的扭曲。

李宇嘉认为，向新模式转型时要注意把握节奏，也需要更有系统思维，避免金融、财政、土地等各部门单边突进，保证平稳过渡。

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