房企融资戴上紧箍咒公司债关门ABS、REITs开窗

据记者从多家金融机构了解到，大型银行已很少向50强以外的房企发放开发贷和信用额度，部分银行甚至将合作范围缩至30强和20强房企。

近期房地产企业遭遇中止的五笔境内融资，形式均为公司债，主体分别是龙湖、碧桂园、富力、花样年、合生创展。虽然中止原因各异，但境内融资如此密集地遭遇搁浅，在以往并不多见。

资金是房地产企业的命门，在获取资金的常规途径受到限制的同时，ABS、REITs、永续债等各种创新的融资方式也在不断涌现。华创证券统计显示，截止到今年4月底，国内已成功发行商业地产资产证券化产品共计56单，总发行规模约1509亿元，产品类型包括类REITs、CMBS、CMBN。其中，类REITs发行规模687亿元，CMBS发行规模667亿元，CMBN发行规模144亿元。

房企融资仍偏紧 快销去化为上策

在调控持续强化的大背景下，快销去库存仍是开发商的首选策略。清华大学房地产研究所所长刘洪玉昨日在中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十六届中国房地产投融资大会上表示，2018年严监管态势延续，开发商融资渠道将持续收紧，融资成本或继续提高。开发商应积极降负债去杠杆，特别是小型房企将面临巨大考验。

对此，新城控股高级副总裁欧阳捷也认为，现金流对房企极为重要，开发商只有“快销走量”向前冲。

房企业绩分化愈加明显

会上发布的《2018中国房地产上市公司TOP10研究报告》显示，2017年在资本市场“监管升级、脱虚向实”的主旋律下，房地产上市公司整体融资环境趋紧，但成交规模再创新高，整体实现“增收又增利”。同时，房地产上市公司在盈利能力、财富创造力和财务稳健性等方面分化加剧。

据统计，去年沪深两市上市房企及赴港上市房企的营业收入均值分别为167.37亿元、328.09亿元，分别同比增长8.11%和27.64%;净利润均值分别达到21亿元、51.94亿元，分别同比增长25.34%、52.27%。据观察，不同销售额阵营企业净利润、核心净利润分化现象显著，净利润增速与核心净利润增速之间的差额逐级递减。

报告显示，3000亿元以上、1000亿元至3000亿元阵营房企的核心净利润增长率均值分别为58.54%、67.15%，相差近10个百分点。

2018年以来，房地产调控持续强化。“目前房地产上市公司规模竞争更加炽热化，加大杠杆实现快速规模扩张，已成为多数房地产上市公司战略抉择。”中国指数研究院院长莫天全说，在此背景下，库存管理能力、周转速度和现金流状况成为房企的生存关键。

快销去库存策略仍须持续

国研中心企业研究所副所长袁东明表示，上市房企必须尽快适应国民经济和房地产行业的换挡发展。当前我国去杠杆取得了阶段性成效，但防范和化解金融风险仍然面临比较大的压力。

“居民杠杆率快速上升、地方政府隐性债务等问题都尚未得到根本性解决，防范化解重大风险是今后3年工作的重中之重。在这样一个环境中，房企必须强化风险意识，提高风险防御能力，警惕资金环境变化带来的风险。”他说。

“我们预计今年全国房地产销售面积会有所下降，大概下降10%以内，销售额会小幅增长。”欧阳捷说，房企真正的风险不是负债率高低，而在于现金流够不够，快销走量冲规模是策略之一。

上述报告认为，在土地成本高企和资金面不断收紧的压力下，目前中小型上市房企在行业内的腾挪空间较小。大型上市房企今年要通过加快去化、提高周转速度来锁定业绩。

国泰君安地产首席分析师谢皓宇认为，目前所谓的“房地产行业低库存”只是一个营销手段。“从我们观察到的数据、第三方数据以及房企自身资产负债表的存货(即便扣除应收占款)数据看，都得不出低库存的结论。目前房地产行业平均去化周期应该在4年左右，是历史上偏高的水平，而不是偏低的水平，所以一定要重视。” 谢皓宇说。