前7月房地产销售投资继续缓降

根据国家统计局最新数据显示，1-7月全国房地产销售面积同增14.0%（前值16.1%），销售额同增18.9%（前值21.5%）。从月度数据来看，7月单月全国商品房销售面积同增2.0%，较6月下降19.4%。

销售：反弹不改回落趋势，全年销售不悲观

从7月份的数据看，销售面积和销售金额都出现了同比增长，但从增长结构看，四大区域增幅全部回落。其中，东北和东部回落幅度最大 （销售面积增速分别下滑4.3个点、2.4个点；销售金额增速分别下滑2.6个点、2.7个点）；中部次之（销售面积增速下滑1.9个点、金额下滑3.4个点）；西部回落幅度最小（销售面积增速下滑1.2个点、销售金额下滑1.2个点）。

7月销售面积、销售金额增速大幅回落。方正证券(601901,股吧)的策略分析认为“反弹不改回落趋势”。量价增幅双双回落的原因主要在于：一是房企半年度冲量的季节性因素，6月集中出货、7月推盘放缓，导致7月成为传统意义上的地产销售淡季。二是行业集中度提升，龙头房企半年度竞位排名，进一步加强其6月推盘动力，从而加大6月与7月的增速差，导致7月单月回落明显。

1-7月累计增速小幅回落，打消市场对地产断崖式下跌的担忧。对于接下来的销售走势，方正证券认为：回落趋势将继续，全年销售不悲观，主要原因有：全国金融工作会议定调防风险，稳字当头，销售增幅难有大幅回升；政策方面，租赁并举稳步推进、热点城市住宅用地计划供应量增加，供给端长效机制逐步形成，缓解房价上涨预期；房贷利率上升，额度紧张，增加购房成本。

投资：同比继续缓降，全年维持乐观

1-7月房地产开发投资同增8.5%（前值8.8%），回落0.3个点；当月同比4.8%（前值7.9%），回落2.9个点，创年内单月增幅新低。

从区域结构看：东部地区同增8.5%，微增0.1个点；中部地区同增13.8%，回落2.2个点；西部地区同增5.1%，回落1.7个点；东北地区同减11.3%，收窄2.7个点。

投资增速继续回落，方正证券对于未来趋势的判断：投资会随着销售回落而继续缓降。分区域看，东部地区房企补库存力度大，是优势房企冲规模和战略布局的核心区域，市场长期看好，因此投资增速回落速度慢；中西部和东北地区，房企补库存谨慎，投资增速对销售回落更敏感。西部地区和中部地区投资分别在4月和5月出现拐点，将随销售回落持续下降。东部地区补库存力度大，销售增速维持4月水平，投资增速尚未出现拐点。预计下半年销售将回落，投资也将缓降。

建设：施工增速维持，新开工竣工下滑

新开工和竣工受2016年7月单月高基数影响，月度数据大幅回落，带动累计增幅回落；施工面积增速从2016年9月开始，维持在3%的水平，没有出现显著回落。

随着销售增速回落，新开工面积会出现下降趋势；但当前一二三线城市去库存状况良好，热点区域库存很低，房企在潜力区域的补库存意愿较强，年内新开工增速不会大幅下跌。快周转模式流行，预售增长将很快体现在施工面积增速上，年内施工面积增速有望维持。

购地：量价持续攀升，补库意愿强

土地 购置面积累计同比11.1%（前值8.8%），增加2.3个点；当月同比24.3%（前值19.7%），增加4.6个点。累计数据看，7月土地市场维持6月量价提升走势，表明当前房企补库存意愿较强。